万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20竹荪煮多久万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括竹荪煮多久海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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